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1998-2008 : l’immobilier logistique en tant que classe d’actifs à part entière souffle sa 10e bougie. Pour cet anniversaire, DTZ passe en revue une décennie d’activité au travers de ses trois éléments constitutifs : les bâtiments, les acteurs et le marché.
La révolution du bâtiment
1998 marque l’acte de naissance de l’entrepôt logistique « nouvelle génération ». Dans la 2e moitié des années 1990, les transporteurs exploitent de grands bâtiments construits dans les années 1980, mesurant souvent près de 60 mètres de profondeur et 7 mètres de haut, mais ceux-ci s’apparentent davantage à des quais de transport qu’à des entrepôts susceptibles d’accueillir une véritable activité logistique. Clairement, ces ensembles ne correspondent plus à leurs besoins.
« Dès 1997, le promoteur Geprim livre un premier entrepôt dit de « nouvelle génération » dédié à l’activité logistique, et en 1998, plusieurs autres suivent. Ces livraisons en nombre marquent un tournant dans l’histoire de l’entrepôt, mais aussi l’avènement de la logistique moderne », souligne cette étude.
Dix ans après, se pose inévitablement la question du parc existant (et obsolète) et de son avenir. Les bâtiments de demain seront plus grands, plus écologiques et plus technologiques.
Une professionalisation des acteurs
“Sans l’action des promoteurs-développeurs, rien du développement de ces dix dernières années ne serait probablement advenu “souligne DTZ
Les investisseurs appartiennent à une deuxième catégorie d’acteurs. Ils pourraient être classés en trois groupes : les précurseurs, les suiveurs et les fonds d’investissement. Restent les logisticiens sans lesquels l’activité ne saurait exister. Ces acteurs relèvent de deux familles distinctes : d’une part les transporteurs, qui ont fait évoluer leur profession face aux nouvelles demandes émanant de leurs clients et d’autre part, les logisticiens purs, ceux qui ont su profiter des opportunités générées par la création de ce nouveau marché. Quand les premiers ont étendu l’offre de leurs services aux prestations logistiques, poussés par la demande de leurs clients, les deuxièmes ont développé une activité ex nihilo.
Un marché en pleine mutation
Régionalisation, européanisation et internationalisation sont les maîtres-mots du marché de l’immobilier logistique d’aujourd’hui.
Entre 1998 et 2002, le trafic logistique français s’est organisé essentiellement sur un axe Lille-Paris-Lyon-Marseille. Les pôles logistiques se sont naturellement localisés à proximité des principales agglomérations et des grands bassins de consommation. A partir de 2003, l’immobilier logistique ne se limite plus à ce seul axe Nord-Sud. Les promoteurs accompagnent leurs clients sur de nouveaux pôles. Aujourd’hui et plus encore demain, le développement du marché de l’immobilier logistique est intrinsèquement lié à l’essor des places portuaires hexagonales. Dans ce contexte, la logistique fluviale a également une carte à jouer. « Le développement de l’activité logistique sur les zones du transport fluvial depuis près de cinq ans est en partie lié à la place croissante donnée aux préoccupations environnementales », met en exergue le conseil.
Et demain ? Comment envisage-t-on l’entrepôt du futur ?
Sur le plan des bâtiments, PROLOGIS a récemment réalisé à Tokyo une plate-forme logistique sur plusieurs niveaux, avec une rampe d’accès pour les camions. Cette possibilité d’une architecture verticale des entrepôts ouvre de nouvelles perspectives, notamment là où le prix du foncier est élevé ainsi que dans les zones logistiques urbaines. Réponses dans… 10 ans.
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