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Cet indicateur, qui mesure les flux logistiques en France (routiers, ferroviaires et fluviaux de marchandises), est une initiative d’Oblog (Observatoire de l’immobilier logistique et du supply-chain management), fruit d’un partenariat entre Afilog, Foncière Europe Logistique (groupe Foncière des Régions), GSE, Logistique Seine Normandie et GS1. Zoom sur l’immobilier logistique…
« Pour l’immobilier logistique, aucun entrepôt supérieur à 50 000 m² n’a été mis en chantier au 2e trimestre 2007 alors que les mises en chantier étaient devenues régulières depuis un an. Cette classe d’actif est donc à surveiller pour le 3e trimestre 2007 » : telles sont les conclusions du chapitre immobilier logistique de l’étude d’Oblog qui table, pour le 2e trimestre 2007, sur un indice d’activité logistique en recul, voire « médiocre ».
Précisément, après la hausse du 1er trimestre 2007 (+ 39 %), le niveau des mises en chantier a diminué de 29 % au cours du 2e trimestre. Certes, l’Île-de-France affiche une croissance de 4,5 % au 2e trimestre 2007 après une forte chute de son activité (- 37,3 %) au cours du 1er trimestre. « Une confirmation de ce regain d’activité est attendue pour les prochains mois. Depuis 2000, l’Île-de-France est tendanciellement moins attractive que la région Rhône-Alpes. Cette dernière, très dynamique au cours du 1er semestre 2007, pourrait connaître un ralentissement de son activité à court terme », met en exergue Oblog.
Les surfaces inférieures à 5 000 m² devraient conserver une place importante (près de 50 % des mises en chantier ces dernières années), correspondant souvent à des besoins de stockage de proximité dans l’industrie ou à de petites plates-formes de transport. La tranche 5 000-20 000 m² devrait afficher une certaine stabilité après une augmentation des mises en chantier de 23 470 m² (+ 17,2 %). Les entrepôts de 20 000 à 50 000 m² connaissent, quant à eux, des variations importantes sur des périodes courtes. Les entrepôts de plus de 20 000 m² en construction se trouvent, surtout, en… Gironde. « Si l’axe Nord-Sud se trouve renforcé par les constructions du Rhône, l’affirmation de pôles alternatifs reste donc à surveiller (Aquitaine, Alsace-Lorraine) », résume Oblog.
Fort d’un premier semestre dynamique en termes de demande placée, le marché de la logistique devrait continuer sur sa lancée au cours du 2nd semestre 2007, souligne le conseil en immobilier Savills dans une récente étude.
« 2007 s’annonce comme une nouvelle année dynamique pour le marché de la logistique française »
Antonio di Scipio, département industriel de Savills
Au 1er semestre 2007, la demande exprimée « a connu une accélération notable sous l’effet des stratégies initiées par les chargeurs et le prestataires logistiques », indique une étude réalisée par le cabinet Savills. Au cours des 15 derniers mois, 2,8 M de m² ont été transactés – dont 631 000 m² commercialisés pendant le 1er semestre 2007. En glissement annuel, la performance représente une augmentation de 18,5 % de la demande placée. Cette dernière a été essentiellement concentrée autour de l’axe Lille-Paris-Lyon-Marseille, qui rassemble 14,5 M de m² sur un parc de grands entrepôts global estimé à 18 M de m². « Les mouvements d’externalisation des entreprises devraient se poursuivre tout au long de l’année. 2007 s’annonce comme une nouvelle année dynamique pour le marché de la logistique française ». C’est en ces termes qu’Antonio di Scipio, département industriel de Savills, définit le marché de la rentrée.
L’offre immédiatement disponible a, pour sa part, connu une progression limitée. Et, au 1er trimestre 2007, moins d’1,81 M de m² étaient disponibles sur l’ensemble de l’hexagone, recense le conseil qui ajoute : « l’excellente tenue du marché entraîne une légère hausse de l’offre future, notamment des projets en blanc. Le gigantisme constitue la principale caractéristique de ces nouveaux programmes ». Cependant, les nombreux programmes neufs en chantier abreuveront le marché, qui devrait accueillir 5,5 M de m² à horizon 2010… Dont les trois quarts seront répartis le long de la dorsale.
Quant aux valeurs locatives des grands entrepôts, relativement stables puisque comprises entre 35 et 54 €/m²/an, elles poursuivent leur ajustement, et restent « parmi les plus compétitives » de l’Union européenne.
Selon les premières estimations de DTZ sur le marché logistique en France, l’année 2007 s’inscrit dans la continuité de 2006.
En Ile-de-France, la demande placée au 1er semestre 2007, affiche niveau « satisfaisant », fort de 405 000 m² transactés (contre 473 000 m² à la même période en 2006). Il a toutefois été témoin d’une dichotomie du marché entre les produits neufs ou récents et les entrepôts de seconde main. DTZ note, en effet, un « dynamisme de l’écoulement des entrepôts de classe A, alors que la commercialisation des surfaces de seconde main marque le pas ». De fait, les actifs de 1ère main ont généré les trois-quarts des transactions, essentiellement auprès des logisticiens. En région lyonnaise, DTZ a observé « un début d’année dans la bonne dynamique de l’année 2006 ». 161 000 m² ont été placés, contre 133 000 m² au 1er semestre 2006. La plupart de la demande s’est concentrée sur des surfaces de 10 000 à 20 000 m².
Ce sont les Bouches-du-Rhône qui ont enregistré les meilleures performances, puisque la demande placée a représenté 106 000 m² au cours du 1er semestre… soit autant que sur toute l’année 2006. La quasi-totalité des surfaces transactées étaient de 1ère main. La moitié des transactions a été réalisée sur le site de Distriport à Marseille.
Du côté des loyers, les valeurs locatives prime sont restées relativement stables, tandis que les mesures d’accompagnement perdurent, note-t-on chez DTZ. Ces loyers atteignent 55 €/m²/an en Ile-de-France, 46 €/m²/an en région lilloise et vers Marseille, et 48 €/m²/an à Lyon.